在农村宅基地使用权登记中，不动产登记代理人的资格审查绝非简单的材料核对，而是关乎农民财产权益保障、农村土地秩序稳定的“第一道关口” ，其专业性与精准度 ，直接决定登记行为的合法性与公信力，需从主体 、权属 、程序三重维度展开深度审查 ，方能在政策刚性与现实需求间筑牢“防护网”。
宅基地使用权的核心逻辑是“集体所有、成员使用 ” ，因此申请人主体资格是审查的首要锚点，代理人需重点核查两点：一是申请人是否为本集体经济组织成员 ，需结合户籍登记 、长期生产生活事实 、是否保留原集体经济组织权利义务等综合判断 ，避免因“空挂户”“户籍迁入但未实际居住 ”等问题引发权属争议；二是是否符合“一户一宅 ”政策，对因继承、分户等情形形成“一户多宅”的 ，需严格区分合法取得与违规占用 ，对历史形成的“一户多宅 ”需依据《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》等文件，审查其是否符合补办审批条件 ，杜绝“以登记合法化违规事实 ” 。
农村宅基地权属来源复杂 ，既有基于“批准使用 ”的原始取得，也有因继承 、赠与等发生的继受取得，更有历史遗留的“事实占用” ，代理人需穿透材料表象 ，审查权属来源的合法性与连贯性：对有审批文件的，需核验批准机关权限 、面积是否符合当时标准、四至是否清晰；对无审批文件但形成于1982年《村镇建房用地管理条例》前的 ，需结合村集体证明 、分家协议 、原始票据等历史材料 ，确认“事实使用 ”的持续性与公认性；对1999年后城镇居民购买宅基地的，需依据《土地管理法》明确“禁止流转 ”的刚性规定 ，一律不予登记,防止变相侵占集体土地权益 。
宅基地登记不仅是行政行为 ，更是民事权益确认，程序合规是实体公正的前提 ，代理人需重点审查：是否履行了村级公示程序 ，确保相邻权利人知情权；是否涉及农用地转用、规划许可等前置审批，对“未批先建 ”“超占面积 ”等情形 ，需待相关处罚程序完结或整改到位后方可登记；对涉及宅基地流转 、抵押的（如“三权分置”试点地区） ，需审查是否符合集体决策程序，是否已明确告知农民流转后可能丧失的保障性权益,避免因信息不对称导致农民利益受损。
农村宅基地使用权登记的资格审查，本质是政策执行与权益保障的动态平衡 ，不动产登记代理人需以“法律为纲 、以民为本 ” ，既不因历史遗留问题降低审查标准，也不因政策刚性忽视现实需求 ，方能让每一本宅基地使用权证真正成为农民的“定心丸 ”,为乡村振兴夯实产权根基 。